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深圳市密度分区规划(2018)

发布时间:2021-05-31来源: 阅读数:1184

项目名称:深圳市密度分区规划(2018)

项目类型:法定图则与城市更新单元规划类

编制单位:深圳市规划国土发展研究中心

编制人员:孙蕾、罗裕霖、谭泽芳、杨伟、王承旭、周军、谭权、叶阳、彭俊、罗玉雯、饶鑫、周丽娟、李蓓蓓、马亮、郑南琛

项目规模:1997 km²

编制时间:2014.09~2018.12

获得奖项:“深圳市第十八届优秀城乡规划设计奖”一等奖

 

 

项目简介

一、项目背景

随着深圳进入以存量供地为主的发展阶段,图则局部修编、城市更新、土地整备等存量规划开始扮演重要角色,为规范相关规划容积率管理,以《深圳市法定图则地块容积率确定指引》(2009)为标志,先后出台了一系列容积率政策,推动了密度分区的实质应用,也暴露了自身的问题与不足:一是城市总规模大幅提升,颠覆了原有密度分区的制定基础;二是城市规划结构发生重大变化,密度分区未能及时与之匹配;三是作为公共政策类技术标准,其严密性与精细化程度都有待提高。

 

为了进一步完善存量发展阶段的规划管理手段,推动密度分区制度与实际发展的有效衔接,规划主管部门于2015年开展了《深圳市密度分区规划及宗地容积率测算机制修订》的研究工作,并准备依此对《深标》密度分区章节进行修订,也就是深圳的第5版密度分区。项目成果纳入《深圳市城市规划标准与准则》,于2018年12月经市政府批准发布实施。

 

二、规划思路

密度分区是在深圳城市总体规划的指导下,结合深圳市容积率管理实践与经验,以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想,按照生态优先、集约发展、公平有序的原则,根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务、交通市政条件和资源承载力等综合确定用地开发强度的空间分布。

 

三、主要内容

(一)确定基础单元

为了更好的衔接市政、交通、公共配套设施等各类专题研究分析需要,划定统计基础单元,并对各单元录入现状及规划(法定图则)开发量等相关要素,为密度分区修编工作提供重要的分析依据。

 

(二)特征与趋势分析

通过大量样本(部分为全样本)分析,总结分析居住、商业、工业、仓储四大类经营性用途的开发强度特征与发展趋势,主要包括了各功能的全市现状及规划平均容积率、容积率主要分布区间、近三年审批情况及趋势、城市风貌与空间感受、不同功能影响容积率的核心要素、出现超高容积率的原因等方面,此外还参考了地价分值情况、手机信令对城市集聚度的研究、总体城市设计等相关成果。

 

(三)确定统一原则划定密度分区

首先确定分区划定原则:密度一区为中心体系中最核心的地区,密度二区为中心体系中的重要地区,密度三区为全市一般地区,密度四区涉及水源保护、东部滨海二线地区、其它生态景观较为敏感地区,密度五区为大部分东部滨海一线地区、红树林保护区周边地区、其它生态景观高度敏感地区。其次是从促进发展的角度划定重要的一区、二区,从生态保护、安全的角度划定需严格管制的四区、五区,其它地区为一般地区即密度三区。

 

(四)梳理密度分区测算与规划编制管理的关系确定测算公式及修正系数

通过对实际案例、现行政策的综合分析与梳理,包括使用容积概念、厘清地上地下开发问题、混合功能问题、奖励与转移问题等,确定测算公式的构成,对相关修正系数进行优化调整。

 

(五)通过规划大数据平台模拟、评估、调校方案

根据总体规划的相关要求,充分考虑详细规划层面各类情形规划实施路径,构成算法逻辑,模拟推演形成多个基于不同参数安排的开发总量比选方案。将开发总量比选方案代入综合交通、综合市政、公共服务几个主要的子数据平台中进行承载力评估,根据评估结果,对分区划定、基准容积率设定、测算公式修正系数进行调校。通过多次模拟、评估、调校的循环,结合征求政府部门、专家、相关行业的意见,最终形成研究方案。

图-1 规划大数据平台模拟、评估

 

(六)将研究成果转化为标准规范

深圳密度分区虽然涉及大量面向规划审批的内容,但其定位一开始就是行业标准规范,是相关政府规章或行业技术规定的基础性文件,所以在转化为《深标》的过程中,需对成果进行提炼,履行技术审查、规范性审查、专家与行业咨询评审、公开征求意见、政府批准等环节,由研究成果转化为符合要求的标准规范。

 

四、创新特色

(一)项目特色

1.科学预测适宜城市总量

密度分区的制定是在总体规划的指导下,根据城市发展目标与综合承载力等研究,提出全市远景规划总建筑规模(14.5亿㎡),合理发掘城市建设潜力,根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务与基础设施等研究,划定分级密度分区与基准容积率,通过地块容积率测算规则稳定全市地块开发强度预期,实现城市宏观目标向地区微观建设的有效传导。

图-2 全市远景规划建筑规模模拟分析图

 

2.正确引导城市结构优化

根据总体规划的“多中心组团式”城市结构,促进原特区内外一体化发展,拉开城市发展维度,疏解中心城区过高开发强度,引导增量向原特区外的中心地区、战略发展地区合理倾斜。

 

3.严格保护生态格局安全

管控自然保护区周边、水源保护区、东部滨海地区、其它生态与景观敏感地区的开发强度,限制城市开发对生态格局的消极影响,保障生态空间山清水秀。

 

4.合理适应产业升级需求

结合我市现阶段产业发展特点,适度放宽商业、工业、仓储用地开发强度约束,释放城市发展原动力,促进生产空间集约高效。

 

5.大力提升民生设施供给

增加“转移、奖励”容积概念,规定额外贡献土地、用房作为公共用途时可以获得建筑面积补偿、提高容积率,激励公共利益供给;合理提高规划住宅供给总量,鼓励保障性住房建设,同时又限制住宅开发强度上限,实现生活空间宜居适度。

图-3 全市远景规划居住用地情况分析图

 

6.积极探索土地权益共享

一方面,解释基准容积率是地块的“基本开发权”,同类用地的基准容积率接近,总体上保障了地块开发权益的公平性,实现“同地同权”;另一方面,解释地块的容积率提高是基于城市的公共财政投入(如道路、地铁)获得的,应贡献用地或用房让渡一部分权益反哺城市发展,为城市更新、土地整备等规划管理制度中的贡献规定建立政策基础。

 

7.积极探索土地权益共享

结合轨道交通建设特点,充分推行精明增长理念。贯彻TOD规划建设精神,进一步提高轨道站点周边用地开发强度,总体增幅在30%以上,提升强基础地区的土地高度集约利用,实现城市风貌的疏密有致、高低有序;促进城市街坊尺度的适宜化,通过地块、道路修正系数约束大地块开发,鼓励小街坊、高密度城市路网的建设。

 

(二)关键技术

本次密度分区的研究方法,以规划编制与管理实际经验为基础,全面应用规划大数据分析手段,紧密结合,互相印证。

 

1.大样本数据分析

以规划一张图为基础平台,整合现有各层次规划、控制线、产权及现状建设信息,开展相关的大样本、全样本分析,保障了成果的权威性与全面性。

 

2.模拟全市规划建筑总量空间布局

以总体规划为指导,以现状为本底,按照增量土地、土地清退、新建、改扩建、更新、整备等建设类型的路径与可行性,模拟城市土地结构转变,推演建筑规模的变化,作为承载力评估的基础。

 

3.综合承载力量化研究

综合运用交通仿真系统、市政评估系统、公共设施台帐系统开展承载力评估,以保障开发规模的总量与分布的科学性与合理性。

 

4.多种手段修正完善成果

充分参考地价评估系统、生态敏感性研究、城市风貌研究、手机信令等方面的研究,多角度修正密度分区成果。

 

五、实施效果

自2019年《深标》密度分区修订版颁布以后,深圳市引导在编详细规划的地块开发强度主要依据,这已经成为了政府主管部门与相关行业的共识。主要实施效果有以下几个方面:

 

(一)建筑总量预测成为总体规划核心管控指标

正在编制的国土空间总体规划将本课题作为重要支撑性研究予以应用,充分贯彻“用地、用房”******控理念,使建筑总量成为总规创新型核心指标。

 

(二)促进城市组团式拓展,优化结构,均衡发展

推动“东进、西协、南联、北拓、中优”的发展战略实现。

 

(三)提高城市集约利用水平,缓解生态空间压力

给予建设用地足够的总量、增量,为生态用地清退提供可行性,降低了基本生态线的管控压力。

 

(四)成为依法行政直接有效的政策依据

密度分区发布实施后,直接指导我市法定图则、城市更新、土地整备、棚户区改造等项目规划编制中的容积率确定,并作为规划审批管理的重要参考,成为管理部门、编制单位、研究机构、开发企业频繁使用的重要技术工具。

 

(五)受到全国行业的高度关注

南方都市报、深圳特区报、深圳晚报等多家媒体进行了专题报道,深圳市规划协会等单位组织了宣讲活动,并陆续在国内开展相关学术交流活动;北京、上海、杭州、武汉、南京等多个城市前往我市调研交流,密度分区成果获得高度认可,并为多个城市的相关标准制定所借鉴。

 

在当前全国规划机构、体系改革背景下,各地都正在着手编制的“国土空间总体规划”,深圳市的密度分区研究工作将顺应时代的发展不断完善,为实现城市的生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀贡献力量。

图-4 深圳市建设用地密度分区指引图

 

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